Panuje v České republice krize bydlení?
Tento pojem vzbuzuje pocit, že nemáme kde bydlet, avšak většina z nás má střechu nad hlavou. Otázkou je, zdali bydlíme ve vlastním a jak se vyvíjejí náklady na bydlení. Reálná krize by nastala, pokud by extrémně narůstal počet lidí bez domova včetně těch, co žádají o příspěvek na bydlení. Ale to se neděje. Tudíž určitou specifickou krizi máme – ale vlastnického bydlení. Není to tom, že se zvyšují ceny nemovitostí samy o sobě, ale že utíká růst cen růstu příjmů. Lidé si nemohou dovolit stejný byt velikostně i kvalitativně jako před zhruba sedmi lety, kdy skončila mnohaletá stagnace. Ekonomika v Česku od roku 2008 de facto nerostla, poté přišel dynamický růst a ten se projevil také v cenách nemovitostí.
Proč tyto ceny „ulítly“ příjmům?
Na straně poptávky po vlastním bydlení ji stimulovaly nízké úrokové sazby – zkrátka vzít si hypotéku bylo poměrně levné. Řada lidí, která si pořídila tzv. investiční byt, uvažovala následovně: vezmu si hypotéku a budu ji umazávat ze získaného nájmu. Při velmi nízkých výnosech se snižovaly rozdíly mezi aktivy. Rusňákova skupina DRFG stále registruje, že nemovitosti jsou pro Čechy takovým bezpečným přístavem, volby konzervativnějších investorů padly často právě na výběr nemovitosti. Jiný problém ale skupina DRFG shledává na nabídkové straně, a to, že se nestaví bytové domy. V Praze dnes trvá téměř 10 let postavit bytový dům. Všechna byrokracie týkající se stavebního řízení a povolovacích procesů projekty prodražuje a investoři v nich mají peníze alokované dlouhou dobu. Nelze opomenout i dlouhodobé trendy týkající se demografického pohybu – když se ekonomice daří, velká města natahují pracovní sílu. A tito lidé musí někde bydlet. Vidíme také dlouhodobý trend v růstu počtu domácností o málo členech. Lidé jsou déle single nebo z důvodu rozvodovosti hledá pak každý své bydlení.
Jaká je situace na trhu z pohledu DRFG Davida Rusňáka u komerčních nemovitostí?
Oproti rezidenčnímu je značně diverzifikovaný, členěný. Má tři základní sektory:
- maloobchodní prodejny a plochy,
- kancelářské prostory,
- nakonec logistiku a průmyslové stavby.
Vývoj v každém z nich je různorodý. Oproti rezidenčním nemovitostem u komerčních nejde o samotnou stavbu, jako o nájmy, jak se daří nájemcům. U kancelářských prostor výstavba a poptávka se v posledních letech snížila, nejvíce během covidu: firmy, které přišly o příjmy, logicky sáhly do nájmů, které jsou jedním z převažujících nákladů. Určitě se změnil i celkový pohled firem na velikost a efektivitu kanceláří. Sdílené prostory a home office se dnes už stala běžnou samozřejmostí. Segment maloobchodních ploch je u nás velmi nasycený. Ohledně průměrné prodejní plochy na počet obyvatel, jsme de facto na úrovni Německa či Rakouska. Prostor pro akceleraci ploch chybí a dochází k tzv. redevelopmentu – obměňování prodejních ploch. V oblasti logistiky a průmyslových staveb nastal v posledních 2 až 3 letech obří boom, nárůst poptávky i cen. Především z důvodu růstu e-commerce, on-line a zásilkového prodeje.
Je lepší si pořídit investiční byt nebo komerční nemovitost?
Éra vlastních investičních bytů je pryč. Po propočtení nákladů je dnes výnos takových bytů ve velkých městech 1 až 2 %. Toho dosáhne dnes jakýkoliv jiný investiční nástroj. Komerční nemovitosti jsou mnohem zajímavější. Pro běžného člověka je ale dostupná jen jedna cesta – prostřednictvím institucionálních fondů investování, jako jsou třeba podílové fondy. I u takto konzervativních aktiv dnes lze dosáhnout na výnos až 6 %.
Autor: Michal Pecka
